Hipotecas exóticas significan "Comprador tenga cuidado"

by Dianne Molvig

La palabra exótica puede encajar mejor para describir una ubicación distante de un episodio de "Survivor" que una hipoteca. Pero si los prestamistas le tuvieran que llamar a estas "hipotecas más riesgosas" en su lugar, entonces no atraerían tantos consumidores. La verdad es que las hipotecas exóticas son más riesgosas.

Lo que es atractivo a los prestatarios: ofrecen pagos más bajos, a pesar de que sólo duren un tiempo. Los pagos suben posteriormente, quizás se doblan o más. Pero algunos prestatarios rechazan pensar acerca de esto más tarde. Ellos quieren comprar una casa, y con los altos precios de las casas en algunos mercados, ellos pueden tener problemas para calificar en las hipotecas convencionales. Ellos ven una hipoteca exótica como uno de los pocos caminos para tener la propiedad de una casa- o como una forma de comprar más casas de lo que ellos pudieran darse el lujo.

Otros consumidores que se interesan en las hipotecas exóticas ya son dueños de casa. Se están cambiando de las hipotecas tradicionales, atraídos por la posibilidad de pagos mensuales más bajos. Pero también serán golpeados por pagos astronómicos. Y ellos no se pueden escapar de la hipoteca sin pagar miles de dólares en recargos.

Ya sean compradores de casa por primera vez o propietarios de casas que refinancian, estos consumidores terminan en la misma situación grave. Ellos no pueden darse el lujo de pagar sus hipotecas. Y se enfrentan con la situación de perder sus casas y arruinar su crédito permanente.

Riesgoso y Confuso

Parte del problema con las hipotecas exóticas es que los consumidores no las entienden. "Descifrar estos préstamos es una tarea desalentadora para el prestatario promedio", dice Allen Fishbein, Director de Política de Viviendas y Crédito para la Federación de Consumidores de América en Washington, D.C.

Estas hipotecas generalmente incluyen dos tipos de préstamos:

1. Hipotecas de sólo intereses (IO)- con una hipoteca tradicional, su pago mensual incluye el monto principal e intereses. Una hipoteca IO requiere que usted sólo pague el interés durante un período limitado, generalmente de tres a diez años. De manera que usted recorta su pago mensual durante ese tiempo. Pero la suma principal que usted debe, no solamente se desvanece. Eventualmente, usted lo tiene que pagar de nuevo, al igual que los intereses, y su pago mensual sube. Muchas hipotecas IO también tienen tasas de interés ajustables. Así que si las tasas de interés suben, su pago de hipoteca se incrementa igualmente.

2. Hipoteca de tasa ajustable con opción de pago (opción de pago ARM)- esto es un ARM que permite que usted escoja de entre muchas opciones de pago de mes a mes. Por ejemplo, usted podría pagar el mínimo que es incluso menos de la suma de interés. En ese caso, el interés que usted no paga, se suma a la cantidad total que debe en la hipoteca. Usted podría terminar debiendo más de lo que pidió prestado al principio, una condición conocida como amortización negativa. La opción de pago ARM generalmente inicia con tasas de interés extremadamente bajas, y luego las tasas pueden aumentar. Estos préstamos se vuelven más confusos incluso con tales características como "períodos de recálculo" hechos y "para terminar la opción de pagos". Está de más decir que en múltiples formas usted puede quedar atrapado con un gran aumento repentino en sus pagos.

Listo para un golpe

El rasgo común y la raíz de problema para estos tipos de hipoteca es el garrotazo del pago. La mayoría de compradores de casas regulares simplemente no tienen suficientes recursos en sus presupuestos como para absorber un pago de hipoteca que se dispara en un 30% a 100% o quizás más.

Hablando del golpe de pago, otro tipo de hipoteca que algunos defensores del consumidor observan de la misma manera el peligro que existe en una hipoteca exótica y es lo que llaman la "ARM explosiva" como la 2/28 ARM. Esta tiene una tasa de interés baja durante los dos primeros años y luego la tasa de interés se ajusta cada seis o doce meses por el plazo del préstamo.

Generalmente, las ARM explosivas se considera hipotecas con "de baja categoría" (sub-prime) aquellos otorgadas personas de alto riesgo crediticio. Pero muchos prestatarios de clase media también han entrado en las 2/28 ARM en los últimos años, de acuerdo a Evan Fuguet, consultor del Centro para Préstamos Responsables en Durham, N.C. "Nadie es inmune a los préstamos predatorios. En base a un estudio de hipotecas sub-prime emitidas en 1998 hasta 2006, el Centro pronostica que 2.4 familias han perdido o perderán sus casas por despojo debido a que sus préstamos de baja categoría. Las hipotecas exóticas también pueden llevar al despojo.

Con las hipotecas exóticas, una trampa común en la que caen los prestatarios es la creencia de que "Si un prestamista está dispuesto a darme una hipoteca, yo debo ser capaz de pagarla". Ese es el trabajo del prestamista, después de todo, debe prestarles el dinero solamente a aquellas personas que lo puedan pagar. Tal aseveración está fuera de moda en el ambiente hipotecario actual, dice Fishbein.

"En algún momento en los últimos años, muchos prestamistas se convirtieron en facilitadores de créditos y a la vez fiscalizadores. Muchos consumidores no se dan cuenta de esto, bajo su responsabilidad".

Algunos prestamistas no se preocupan mucho más por hacer préstamos de hipotecas que pueden resultar mal, ya que no poseen el préstamo. Es practica común que el prestamista venda los prestamos a inversionistas que invierten en grandes cantidades de préstamos. En conjunto hay unos cuantos préstamos malos entre muchos buenos y por ello existe poco impacto negativo en general. Además en este escenario están los corredores de hipotecas quienes están ansiosos de cerrar los préstamos porque esa es la manera de ganar cuotas. Mientras más préstamos cierran, mejor. Entonces ellos no están dispuestos a señalar los rasgos de préstamos riesgosos que pudieran asustar a los prestatarios potenciales.

Mientras tanto, los dueños de casas con necesidad de hipotecas exóticas enfrentan decisiones difíciles o quizás ninguna en el mercado debilitado de viviendas que existe hoy. "Si antes la gente tenían préstamos que no podían pagar", Fuguet dice, "ellos podrían refinanciar o vender su casa, aún si perdieran dinero. Pero con un mercado de bienes raíces más débil, esas opciones desaparecen incluso".

Póngale un alto a los problemas

Lo que pasa es que los prestatarios de hipotecas se enfrentan con "un ambiente de comprador: tenga cuidado", dice Fishbein. En Septiembre de 2006, los reguladores federales exhortaron a los prestamistas a que le prestaran más atención a la capacidad de repago de los prestatarios antes de autorizar la hipoteca. Pero los lineamientos federales no aplican a las compañías hipotecarias, que son los mayores promotores de hipotecas exóticas. Estas compañías solamente están sujetas a las regulaciones del estado en donde se ubican. A abril de 2007, 33 estados han dado las pautas federales en imponer lineamientos más fuertes.

Aún así, la vigilancia de consumidores es crítica, dicen los expertos. Haga muchas preguntas sobre cualquier hipoteca que usted esté considerando. ¿Cuánto puede subir la tasa de interés? ¿Qué tan frecuentemente pueden aumentar los pagos? ¿Qué tan grande es el incremento en el pago que usted puede afrontar algún día? ¿El pago que le están cotizando incluye los impuestos de propiedad y el seguro de la propiedad? ¿Hay alguna cuota de penalidad por cancelar el préstamo por adelantado?

"La gente se puede meter en problemas muy rápidamente", dice Fuguet, "si no entienden qué puede causar un préstamo".

Su mejor protección es trabajar con un prestamista que conteste todas sus preguntas y le revele toda la información sobre sus opciones en hipotecas. Para ayudarle a buscar sus mejores intereses, vaya al prestamista que usted puede confiar: su cooperativa de ahorro y crédito.

Published June 4, 2007

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