Asesores, Otros Ayudan a los Propietarios de Casa a Evitar el Proceso de Ejecución Hipotecaria

by Monica Steinisch

Joel y Lisa, ambos de la ciudad de Nueva York y recién casados, no pensaban que tendrían la oportunidad de tener su propia casa hasta que un agente de bienes raíces les habló acerca de una opción de pago de producto hipotecario con tasa de interés ajustable que pudiera ayudarlos a estirar su presupuesto. Ahora, tres años después de realizar su sueño, la pareja está enfrentando la pesadilla de un pago mensual que ha saltado de $1,273 a $1,840. También enfrentan la posibilidad de un proceso de ejecución hipotecaria – reposesión de su cada por parte del prestamista – ya que sus finanzas ya se han estirado hasta el punto máximo.

La situación de estos prestatarios no es inusual. En un comunicado de prensa del 30 de octubre de 2006, RealtyTrac, un sitio de Internet de bienes raíces y mercado en línea para propiedades reposeídas, reportó que el número de propiedades que entraban en alguna etapa de ejecución hipotecaria a nivel nacional durante el tercer trimestre del 2006 había aumentado en un 17% desde el trimestre anterior y en 43% desde el tercer trimestre del 2005.

Por supuesto que no todos estos casos se deben a lo que en la industria se conoce como préstamos "exóticos" (no tradicionales). La ejecución hipotecaria es una posibilidad en cualquier momento en que usted se quede muy atrás en sus pagos de hipoteca, ya sea debido a gastos no planeados o a una pérdida en sus ingresos. Pero la popularidad de los nuevos préstamos, que típicamente incluyen términos que crean mayor riesgo y pagos fluctuantes, ha colocado a muchos más prestatarios en una posición precaria.

Si usted es propietario de una casa, la idea de no poder hacer los pagos de hipoteca, probablemente sobrepasa su lista de los peores casos de escenarios financieros. Aunque un grave incumplimiento en el pago lo puede llevar a un proceso de ejecución hipotecaria, un problema financiero en el camino no tiene que causar un caos. Usted podrá sorprenderse de saber que los prestamistas están muy deseosos de ayudar a los prestatarios comprometidos y comunicativos a mantener sus propiedades – todo lo que tiene que hacer es pedir ayuda.

La comunicación temprana es crucial

Una encuesta en el 2005 a más de 2,000 propietarios de casas realizada por Freddie Mac, uno de los inversionistas de hipotecas residenciales más grandes del país, por Roper Public Affairs and Media encontró una estadística impactante: Más de la mitad de los prestatarios de hipotecas que están en mora (más de un mes de atraso en sus pagos) y en peligro de un juicio de ejecución hipotecaria, nunca se comunican con el prestamista para pedir ayuda, e incluso ignoran los intentos del prestamista de localizarlos para discutir la situación. Los resultados de la encuestan apuntan a una variedad de razones por las que los prestatarios morosos se rehusaban a hablar – desde la confianza que tienen en que ellos pueden resolver la situación por sí mismos hasta la duda de que el prestamista pudiera hacer algo para ayudarlos.

"Usted se está proporcionando un servicio al llamar [al prestamista] para informarle sobre su situación lo más pronto que puede prever que va a retrasarse en un pago," dice Rick Harper, director de vivienda para Consumer Credit Counseling Service (CCCS) de San Francisco, una de tantas agencias con las que Freddie Mac se ha asociado para localizar a los prestatarios morosos y trabajar con ellos para elaborar un plan que les permita conservar sus casas.

Bill Merrill, director de préstamos en mora para Freddie Mac, aclara que no es solamente un problema de comunicación, sino de comunicación temprana, esa es la clave para evitar la ejecución hipotecaria. "[Como resultado de nuestra investigación] se hizo muy evidente que mientras más temprano trabajamos con el prestatario, mayores son las probabilidades de éxito."

Merrill dice que un "par de pagos puede hacer toda la diferencia."

"Resulta mucho más fácil arreglar una situación si se pone en contacto con el prestamista cuando tiene dos pagos de atraso que si ya tiene cuatro meses de atraso", explica.

En su estado de cuenta mensual o en su libro de cupones de pago, puede encontrar información de contacto de su prestamista o del cobrador, que cobra los pagos de hipoteca en representación del prestamista.

Asegúrese que su conversación con el representante del prestamista sea lo más productiva posible, prepárese para la llamada respondiendo a estas preguntas:

• ¿Cuál es la situación? ¿Cómo han cambiado sus finanzas? ¿Tiene documentación para apoyar su explicación por estar atrasado en la hipoteca – por ejemplo, un certificado médico o prueba de beneficios por desempleo??
• ¿Cuál es el pronóstico? ¿Es el cambio en su situación temporal, a largo plazo o permanente? ¿Qué empeño ha puesto para volverse a poner al día? ¿Qué cambios espera en el futuro?
• ¿Qué resultado está buscando? ¿Quiere conservar la casa? ¿Qué clase de plan de pago sería realista? ¿Tiene en mente alguna solución en particular?
• ¿Cuán comprometido está en resolver el problema? ¿Se comunicará con el prestamista en forma abierta y continua? ¿Llenará todos los formularios y realizará todas las tareas antes de la fecha tope proporcionada? ¿Cumplirá todas las promesas que hace y verá todo el proceso hasta el final?

Harper recomienda que antes de la llamada debe también saber cuál es su patrimonio inmobiliario y cuál es su ingreso y sus gastos mensuales. El prestamista necesitará conocer su situación financiera para concebir una solución realista.

Si su situación no se puede resolver fácilmente durante su llamada inicial o pronto después de la misma, pregúntele al prestamista acerca del plazo de tiempo para el proceso de ejecución hipotecaria en su estado - ¿cuándo tendría lugar la ejecución hipotecaria y cuál es el último día que tiene para detener la venta? BorrowSmart, una fundación sin fines de lucro que enseña a los prestatarios de patrimonio inmobiliario acerca de cómo hacer elecciones sabias, proporciona en su sitio de Internet la información específica de los estados acerca del proceso de ejecución hipotecaria.

Durante el proceso, mantenga un registro de todas las comunicaciones. Complemente cualquier solicitud que hace por vía telefónica con una carta, y asegúrese que todos los acuerdos se hagan por escrito. Y quédese en la propiedad, ya que si se muda, puede no calificar para algunos tipos de ayuda financiera.

Los programas de "entrenamiento" de los prestamistas ofrecen opciones a los propietarios

Los prestamistas legítimos y acreditados – en oposición a los prestamistas predadores, que engañan o discriminan intencionalmente – desean evitar las ejecuciones hipotecarias, las cuales son para ellos muy costosas y consumen mucho tiempo. Muchos, si no la mayoría, tienen programas especiales que proporcionan opciones a los clientes económicamente amarrados.

Freddie Mac, que exige a sus cobradores que hagan lo que sea necesario para que los prestatarios conserven sus casas, pone a disposición de sus prestatarios una variedad de opciones de "entrenamiento", incluyendo:

• Reinstalación, lo que requiere que usted le pague al prestamista todo el monto vencido pasado más todas las penalizaciones por mora antes de una fecha acordada.
• Plan de pago, lo que le permite agregar un monto adicional de dinero a su pago mensual regular hasta que se ponga al día en los montos vencidos que adeuda.
• Tolerancia por incumplimiento de pago, que consiste en un acuerdo formal que reduce o retrasa temporalmente los pagos.
• Modificación de préstamo, lo que involucra cambiar uno o más de los términos de la hipoteca para hacer que los pagos sean más manejables.

(Freddie Mac describe en más detalle estas y otras opciones para prevenir la ejecución hipotecaria en el sitio de Internet de la compañía "Avoidi]ng Foreclosure" [Evitando la Ejecución Hipotecaria]).

¿Cuáles son las probabilidades de evitar exitosamente la ejecución hipotecaria usando una de estas opciones? Eso por supuesto dependerá de su situación. Sin embargo, un estudio de Freddie Mac realizado en el 2004 concluyó que los planes de pago pudieran disminuir en un 80% la probabilidad de que los prestatarios pierdan sus propiedades.

Aunque no todos los prestamistas ofrecen estas opciones, y algunos de ellos como el Federal Housing Administration (FHA) y el Veterans Administration (VA), pueden ofrecer diferentes opciones u opciones adicionales, prácticamente todos los prestamistas acreditados tienen algunas herramientas para ayudar a los prestatarios a encontrar una salida. Usted y el representante con el que habla determinarán juntos cuál de los programas del prestamista, si hubiere, lo ayudarían a volver a ponerse al día.

Los asesores de viviendas proporcionan ayuda individualizada antes y después de la morosidad

Las agencias asesoras de vivienda que están aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos para proporcionar asesoría sobre morosidad o incumplimiento de pago es otra fuente de ayuda para los prestatarios que ya están atrasados en los pagos y también para aquellos que todavía están al día pero creen que pronto podrían saltarse un pago.

Freddie Mac's Merrill sugiere ponerse primero en contacto con un asesor en caso de que no se ha saltado ningún pago del préstamo pero anticipa que pronto podría tener problemas de pago. Esto se debe a que muchas agencias de asesoría de vivienda también ofrecen servicios de asesoría de crédito sin fines de lucro. Como tales, analizan su panorama financiero en su totalidad y señalan las formas de aumentar el ingreso, reducir los gastos o de otra forma mejorar su flujo de efectivo. En algunos casos, un asesor lo puede inscribir en un plan de deudas administrado por la agencia que pudiera reducir sus pagos mensuales a otros acreedores, lo que puede ser lo que necesita para mantenerse al día en su préstamo sin nunca tener que ponerse en contacto con el prestamista. Si usted ya ha hablado con el prestamista y ha coordinado un plan de pago, este plan de administración de deudas podría darle algún tipo de respiro en su presupuesto.

Si ya se ha saltado un pago de la hipoteca, Merrill le aconseja ponerse primero en contacto con el prestamista y luego llamar al asesor. Además de ayudarlo a prepararse para un análisis con su prestamista acerca de sus opciones de pago, el asesor le puede ayudar a sopesar sus opciones cuando no puede o no quiere conservar la propiedad. Por ejemplo, si usted no tiene suficiente tiempo y capital inmobiliario para vender la casa y saldar su deuda antes de la venta por ejecución hipotecaria, podrá tener que considerar métodos más complejos para evitar la ejecución hipotecaria.

Algunas de sus alternativas, tales como una "venta en descubierto" o una "entrega de escritura en vez de juicio de ejecución hipotecaria," conlleva posibles consecuencias, tales como daño a su informe de crédito, una responsabilidad tributaria (si el prestamista perdona cualquier porción de su deuda, esa suma perdonada puede ser considerada como ingreso), un fallo por deficiencia (por cualquier monto vencido que el prestamista no recibe) o pérdida de patrimonio. Aun así, una de éstas pudiera ser la mejor solución para usted, y un asesor le puede ayudar a comparar las ventajas y desventajas de cada opción.

Por supuesto, cualquier prestatario que se siente incómodo hablando directamente con el prestamista, debe saltarse ese paso y buscar ayuda directamente en una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, incluso si ya tiene un pago de retraso.

"Los prestatarios confían mucho más en un asesor," manifiesta Merrill, quien estimula a los propietarios de casas a aprovechar el "ambiente no amenazante" que ofrece una agencia de asesoría.

Harper, cuya agencia brinda asesoría a miles de propietarios de casa todos los años en relación a cómo evitar una ejecución hipotecaria, observa de primera mano cómo un asesor de vivienda, actuando como un tercero desinteresado, puede ayudar a los prestamistas y prestatarios a alcanzar el éxito.

"Pienso que los asesores pueden ayudar a disipar los mitos [acerca de los prestamistas y las ejecuciones hipotecarias], y ciertamente tienden más a involucrar a la familia a trabajar con ellos porque el tema vergonzoso no está presente," dice Harper. El asunto de la vergüenza fue citado por algunos participantes en la encuesta de Freddie Mac/Roper como una de las razones por las que no se ponen en contacto con su prestamista.

"Como asesores, no estamos pidiendo dinero, y eso por sí solo nos separa del prestamista."

Si usted no ha recibido todavía una carta de su prestamista refiriéndolo a una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, puede encontrar una de estas agencias en el sitio de Internet de HUD o llamando al teléfono 800-569-4287 (800-877-8339/TDD). Asegúrese que la agencia que escoge proporciona asesoría en incumplimiento y morosidad de hipoteca (contrario a decir, educación a compradores de casa). Los servicios de vivienda y crédito son generalmente gratuitos o de bajo costo.

Teniendo en cuenta que incluso los prestatarios con las mejores intenciones pueden experimentar una adversidad, es crucial que todos los propietarios de casa entiendan sus opciones y responsabilidades de conservar sus casas si incurren en problemas de pago. Los programas de asesoría de vivienda y prestamista pueden ofrecer soluciones reales y efectivas para evitar la ejecución hipotecaria en lo que usted pudiera considerar una situación sin esperanza – si realiza la llamada.

Desde luego que la mejor forma de evitar una ejecución hipotecaria es protegerse y proteger su casa aun antes de firmar los documentos de préstamo:

• Asegúrese que entiende todos los términos de su préstamo – incluyendo si y cuando el pago pudiera aumentar y hasta cuánto pudiera subir;
• Piense dos veces acerca de cualquier préstamo que le permite una amortización negativa;
• Resista la tentación de extralimitar su capacidad aun si le aprueban el financiamiento; y
• Acumule un fondo de emergencia que pudiera ser suficiente durante algunos meses.

Published January 9, 2007

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