Monday, July 28, 2014
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El Abono Inicial para su Hogar: ¿Puede empezar sin enganche o con un pago mínimo?



En el 2005, 43% de los que compraron una casa por primera vez no hicieron un abono inicial (enganche), de acuerdo con la National Association of Realtors de Washington, D.C. Es una señal de nuestros tiempos.

Con el alto costo de las casas hoy en día, muchos de los compradores simplemente no pueden juntar el dinero para el enganche. Casas simples en muchos mercados pueden hasta costar lo que hace una década eran casas de lujo. Un enganche del 5% en una casa de $300,000 sería $15,000 mientras que un enganche de tan sólo 3% requeriría de $9,000. Muchos de los compradores no tienen tanto dinero.

Al adquirir su primera casa lo que muchos compradores tienen es un buen ingreso y una excelente calificación de crédito. Además, su presupuesto alcanza para cubrir el pago de la hipoteca el cual pudiera ser un poco más de lo que actualmente pagan en renta.

Tales compradores son fuertes candidatos para obtener hipotecas sin abono inicial o uno mínimo, dice Rita Curtin, Gerente de Ventas de Bienes y Raíces en Wescom Credit Union en Pasadena, California.

No obstante, "Los que no deben obtener esta hipoteca son aquellas personas que lo hacen sólo para comprar una casa," dice Curtin, "en realidad no pueden cubrir los pagos mensuales."

Compruebe antes de comprar

Cuando el comprador no hace un abono inicial o pone un enganche pequeño, lo que hace es que incrementar su pago mensual ya que está pidiendo más dinero prestado. También, pagará un seguro privado mensual de hipoteca o (PMI en inglés), el cual se convierte en parte de su pago. El propósito del PMI es proteger al que financia la casa contra el riesgo elevado de pérdida cuando el comprador paga menos del 20% como abono inicial; algunos programas eliminan el PMI.

Pregúnteles a los profesionales en su cooperativa que opción de hipoteca le convendría más.

El mayor pago mensual es el primer factor a considerar. También piense que su pago pueda que hasta se incremente posteriormente. Algunas de las hipotecas sin abono inicial o de bajo enganche tienen una tasa fija, pero muchas veces pueden tener una tasa ajustable. "Si la tasa cambia en un año o dos," Curtin apunta, "puede que tenga una sorpresa desagradable."

Para evitar aquello, asegúrese de que entiende cuándo su tasa puede subir y por cuánto. Averigüe exactamente cuanto significa dicha subida en su pago mensual, aconseja Curtin, y determine si puede sufragar dicho aumento.

"La manera de comprobar esto," dice ella, "es separar la cantidad de dinero [igual al aumento en pago] cada mes, menos la renta que está pagando ahora. Si puede vivir de esa manera, entonces está listo para hacer el trato. De no ser así, usted necesita ahorrar más dinero para el enganche y reducir así el pago de la hipoteca." Eso también le ayudaría a ser elegible a una hipoteca con tasa fija.

Asumiendo que su valor presente puede crecer con tan solo la apreciación puede tornarse en algo que no tiene sentido.

Evite engañarse

Los compradores que compran una casa con poco o sin un enganche pueden sucumbir a la locura. Pueden asumir que si el pago de la hipoteca aumenta por encima de lo que pueden cubrir, entonces podrán vender la casa, recuperar los costos y terminar en donde empezaron.

Sin embargo el vender la casa sin perder dinero "no es una apuesta segura", dice Allen Fishbein, Director de Vivienda y Política de Crédito para la Consumer Federation of America, en Washington, D.C.

"No es automático," explica él, "que en cualquier momento usted podrá vender su casa y obtener el dinero suficiente como para cubrir todos los costos de hipoteca más su comisión de intermediario" al vender la vivienda. De hecho, todos estos costos pueden llegar a ser más de lo que puede obtener al vender la casa y tendrá que pagar la diferencia.

Este tipo de casos no les preocupaba a los compradores en los últimos años dado que los precios de las viviendas se mantenían subiendo vertiginosamente. Sin embargo los precios se están nivelando en muchas comunidades. Al asumir que usted podrá acumular el valor presente (equity) solamente mediante la apreciación de su hogar "puede tornarse en algo que no tiene sentido", dice Fishbein.

Aquellos que compran su primera casa y que tienen un buen ingreso, crédito excelente y el presupuesto para el pago más alto mensual son candidatos fuertes para hipotecas sin o con bajo enganche.

¿Es la oferta demasiado buena para rechazarla?

Al agregar las desventajas que se puedan provocar, Fishbein dice, es el hecho de que las opciones de un enganche mínimo o nulo son a veces combinadas con otras características en la hipoteca. "Hay una preocupación en cuanto al riesgo en la combinación de estas características," dice él. "Los prestatarios necesitan considerar eso también. No es que si hay que pensar si tiene sentido en abonar tan poco como sea posible, pero cuales son las otras características que se están eliminando del tipo de hipoteca."

Por ejemplo, una hipoteca de sólo intereses requiere que el prestatario pague solamente el interés durante los primeros años, sin reducir el monto del préstamo ni acumulando valor presente (equity). Con una hipoteca de abono inicial mínimo, el abono es bajo durante los primeros años. Sin embargo si el pago es tan bajo que ni siquiera cubre los intereses, el monto de la hipoteca en realidad se incrementa durante esos años. Esto se conoce como amortización negativa. Otras hipotecas no requieren de documentos que confirmen los ingresos del prestamista cuando la solicitan. El prestamista simplemente confía en lo que dice el prestatario quien puede estar tentado a alterar su ingreso.

No es que si hay que pensar si tiene sentido el abonar poco como sea posible, pero cuales son las otras características que se están eliminando del tipo de hipoteca."

Los consumidores son abrumados con ofertas de hipotecas en la internet, televisión y otros medios. Puede ser difícil el entender las diferentes características de estos productos. Por eso es que Fishbein recomienda procurar una consejería independiente de un profesional para elegir la mejor hipoteca para usted.

"Muchos productos hipotecarios son vendidos por intermediarios que preguntan, '¿Qué clase de casa quiere? ¿Cuánto cuesta? ¿Qué necesita para calificar? Entonces empiezan a hablar de distintas características de forma confusa hasta que encuentran un pago mensual que aparenta estar al alcance del comprador," dice Fishbein.

Tristemente el comprador puede calificar hoy, pero tendrá problemas en el futuro. Curtin conoce a personas que han pasado por esto y algunos eran miembros de la cooperativa de ahorro y crédito que solicitaron el préstamo en otra institución financiera. Terminaron con un pago demasiado alto y sin valor presente (equity) en sus hogares.

Luego, van a la cooperativa en busca de ayuda para salir de su aprieto financiero. "Tratamos de ayudar," dice Curtin. "Y les decimos, 'Debieron haber esperado para ahorrar o venir a vernos primero.'"

Sin embargo, las hipotecas sin o con enganche reducido pueden ser una buena opción para el comprador apropiado en la situación apropiada. "Pero a veces," dice Curtin, "usted solamente necesita ser paciente y esperar un año, o quizás dos, hasta que esté listo en vez de correr el riesgo de perder su casa."



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